Ловушка двойного обложения

Зимой начнется переоценка кадастровой стоимости городской недвижимости, в том числе квартир и комнат. Мы попросили наших ньюс мейкеров поразмышлять, а можно ли в принципе организовать и провести кадастровую оценку так, чтобы максимально приблизить итоги к рынку? Насколько надежны исходные данные для оценки? И не устареют ли результаты через несколько месяцев (если вдруг случится радикальное падение рыночных цен на жилье)?

Вера Консетова, генеральный директор компании «АФК-Аудит»:

– Безусловно, можно провести кадастровую оценку максимально близко к рынку. Ведь использование рыночной информации как раз и лежит в основе методики кадастровой оценки. Но есть существенное условие: исходные данные должны быть качественными и полными.

Что же касается цен на недвижимость в 2015 году, то радикальное падение мы не беремся прогнозировать, но аналогии с концом 2008 го (при похожей динамике удешевления нефти) невольно напрашиваются. В рублевом эквиваленте с сентября 2008 го до конца 2009 го вторичный рынок просел почти на 25%, первичный — почти на 20%.

Андрей Бойко, генеральный директор компании «Центр экспертизы и оценки собственности»:

– А есть ли смысл максимально приближать к рынку? И что приближать? Бытует мнение, что встройки, по которым не выделена доля земли, следует оценивать вместе с землей и облагать налогом как единый объект. Мнение это несмотря на возможность учета недвижимости (в том числе и встроенных помещений) как единых комплексов небесспорно.

Согласно Налоговому кодексу (ст. 403) налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на определенную величину (минус стоимость 20 кв.м — для квартир, минус 10 метров — для комнат, минус 50 кв.м — для частного жилого дома). Налоговая база в отношении единого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение, определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей.

Везде речь идет о кадастровой стоимости квартиры/комнаты/дома, при этом в стороне остается главный вопрос: а что, собственно, есть «квартира/комната/дом»?

В понимании большинства обывателей квартира — это не набор кирпичей, существующий независимо от участка, а вполне себе «единый объект». При действующих налоговых ставках выгоднее не разделять квартиру на «кирпичи» и «землю»: максимальная ставка для квартир — 0,1%, для участков — 0,3%. Если принять, что при жилищном строительстве доля «земли» и «кирпичей» в едином объекте составляет 50х50, то при раздельном учете потенциальный налоговый платеж «физика» будет в два раза больше.

А для единого комплекса, если в его состав входит хотя бы одно жилое помещение применяется ставка 0,1%. То есть законодатель допускает нераздельный учет и оценку жилой недвижимости. Совместный учет (как единого объекта) может привести к тому, что все владельцы квадратных метров уравниваются — будь застройка плотная или разреженная, будь к жилому дому участок в полгектара или в две сотки.

Самая большая проблема кадастровой оценки — исходные данные. Сведений для корректной оценки в госреестре явно недостаточно, а их качество оставляет желать лучшего. Этот недостаток усугубляется абстрактностью законов, приказов и рекомендаций в отношении кадастровой оценки. Что ж удивляться такому числу недовольных? Пока кадастровая оценка — игра в одни ворота, недовольные будут. Даже если налог не брать, а, наоборот, доплачивать за владение объектами, поощряя эффективное пользование, будут вопросы, почему соседу платят больше. Но это уже из другой темы.

Что касается устаревания данных, то правительство (вероятно, из оптимистических ожиданий стабильности) запретило проводить кадастровую оценку чаще чем раз в три года (для Москвы и Петербурга — раз в два). Разумеется, при резком удешевлении имущества плательщики налога будут платить больше, чем должны были бы при своевременном отражении динамики цен.

Вообще у нас замечательные люди. Если бы цены на недвижимость бурно росли, а кадастровая оставалась старой, многие пошли бы оспаривать результаты — мол, недоплачиваем налоги, спим плохо? Данные, безусловно, устаревают уже к моменту изготовления отчета, тем более он всегда делается на дату формирования перечня объектов. Сама кадастровая оценка занимает до семи месяцев (по действующему закону). К моменту утверждения результатов с даты оценки может пройти почти год, плюс три (два) года — срок действия. О какой актуальности можно говорить, даже на относительно стабильном рынке? Единственный вариант более-менее корректного учета — это постоянный мониторинг состояния собственности и цен на нее с ежеквартальным, например, отчетом. По сути, это будет «бухгалтерия» основных средств, как на любом крупном предприятии. Странно, что до сих пор на таком серьезном предприятии, как наша страна, ее нет.

Сегодняшний кризис не столь резок и стремителен, как в 2008 году. Это не падение, а засасывание. Особой паники на рынке продавцов не видно. Есть опасения, но говорить о массовой заморозке инвестпроектов не приходится. Может, потому, что активность инвесторов и так последние четыре года была не ахти. В целом считаю, что по рынку жилья больше всего просядет бюджетный кластер (до 30%), бизнес-класс не опустится больше чем на 10–15% относительно января 2014 года.

Наталья Ченцова, начальник экспертного отдела Центра оценки «Петербургская Недвижимость»:

– Для Петербурга, где высока активность рынка как первичной, так и вторичной недвижимости, проблемы адекватности кадастровой оценки в сравнении с рыночной возникнуть не должно. Есть широкая база ценовых предложений, которые постоянно присутствуют в продаже и позволяют провести репрезентативный сравнительный анализ. Основная трудность будет заключаться, по нашему мнению, в том, что взятые за основу данные о характеристиках квартиры могут не вполне соответствовать действительности. Например, всевозможные неузаконенные перепланировки, не отраженные в официальных источниках, из которых и черпается информация для оценки.

Кроме того, методы массовой оценки технически не могут выявить, а соответственно, и учесть некоторые субъективные характеристики: неудобную планировку, низкое качество отделки, вид из окна и т.д.

Надо понимать, что в рамках переоценки будет рассчитываться стоимость зданий без учета стоимости участков. Предпосылок для падения цены зданий сейчас не наблюдается, затраты на строительство не снижаются. На наш взгляд, кадастровая стоимость большинства квартир будет сопоставима с реальной рыночной ценой достаточно долго. Тем не менее собственникам необходимо не терять бдительности и удостовериться в таком соответствии с помощью специалистов.

Сергей Дмитриев, советник руководителя Института независимой оценки:

– Цитирую по ТЗ на кадастровую оценку городских помещений: «Целями выполнения работ является установление кадастровой стоимости помещений площадью менее 3000 кв.м на территории Санкт-Петербурга по состоянию на 1.12.2014».

Следует понимать, что же фактически будет оцениваться. При предыдущей кадастровой оценке жилых, да и нежилых, помещений и зданий определялись амортизированные затраты на строительство. А вовсе не рыночная стоимость объекта, существенная часть которой формируется стоимостью расположения (читай — прав на участок или его долю). В ожидаемой кадастровой оценке, по слухам «из источников, заслуживающих доверия», будут оценивать объекты с учетом их расположения. То есть моделировать стоимости, максимально приближенные к рыночным.

Скорее всего, такая оценка будет опираться на сравнительный подход, на результаты обработки данных о квартирном рынке. Особого смысла откладывать кадастровую оценку «до лучших времен» я не вижу. Если все же в течение года существенно изменятся цены на недвижимость, то обеспечить «справедливое» налогообложение можно установлением налоговой ставки. Было бы желание.

У планов выполнять оценку объектов с учетом их расположения применительно к квартирам и иным помещениям в многоквартирных жилых домах есть некоторая скрытая интрига.

Подпункт 6 (введен законом № 284 ФЗ от 04.10.2014) пункта 2 статьи 389 НК РФ исключает участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, из обложения земельным налогом. До введения этой новеллы обложение налогом на имущество помещений, «включая местоположение», означало бы двойное налогообложение (налог на землю плюс налог на место). Теперь вроде бы все хорошо. Но не совсем. Тем же 284 ФЗ в Налоговый кодекс введена статья 401, определяющая объекты, за владение которыми «физики» должны платить налог на имущество. И п. 3 этой статьи вполне определенно устанавливает: «Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома». А участок, на котором дом стоит, как раз и входит в состав общего имущества!

Можно, конечно, затеять казуистический спор о том, является ли учет расположения объекта в его оценке фактическим включением в состав оцениваемых прав права на участок, занимаемый объектом. Любому, кто знаком с экономикой недвижимости, ясно, что так оно и есть (по крайней мере, в первом приближении). И нельзя исключить, что заинтересованные лица смогут через суд оспорить применимость результатов кадастровой оценки квартир «с учетом местоположения» в качестве базы налога на имущество физических лиц. По причине несоответствия объекта оценки объекту налогообложения, определенному НК РФ. (Проще говоря: если нельзя брать налог с земли — нельзя и с места.)

Борис Бережной, генеральный директор ООО «Интеллектуальный консалтинг»:

– Организовать и провести кадастровую оценку близко к рынку, конечно, можно. Однако нужно помнить, что на рынке жилье (квартиры и комнаты) реализуется как один объект, а налогообложению подлежат две составляющие — земля и ОКСы. И в целом остается вопрос: до какой степени нужно сближать рыночную и кадастровую стоимости?

Опасения, что данные кадастровой оценки быстро устареют, не вполне обоснованны: на наш взгляд, нет оснований ожидать резких колебаний рублевых цен на жилую недвижимость.

Вероника Голубева, и. о. директора компании «Оценка на Миллионной»:

– Выступая экспертами в суде, мы сталкиваемся с тем, что стоимость объекта четырехкратно завышена одной стороной и двукратно занижена другой, и обе цифры солидно обоснованы мнениями аналитиков рынка недвижимости.

Мы стараемся использовать в своей работе базы данных, в которых содержится информация о проведенных и зарегистрированных сделках. Например, есть неплохая база сделок SOLD-ONLINE, созданная коллегами-оценщиками.

Наталья Паничкина, генеральный директор компании «Евро Аудит Групп»:

– Об исходных данных: наш опыт показывает, что и в ипотечных договорах, если продается квартира со сроком владения менее трех лет, цены сделок могут быть совершенно нереальными, порой вдвое ниже рынка. С увеличением «необлагаемого налогом» срока до пяти лет таких сделок будет еще больше. Реальные данные скорее можно найти у агентов, чем у банков.

В 2014 году мы использовали аналитическую информацию Росреестра о ценах сделок, строили зависимости. Корректно получалось только по новостройкам и лишь для представления о средних ценах на квартиры определенной площади за заданный отрезок времени.

Опрошенные «НП» специалисты ответили и на другие вопросы, заданные редакцией. В частности — при каких условиях жильцам есть смысл объединять усилия для оспаривания кадастровой стоимости. Эти комментарии мы опубликуем в одном из ближайших номеров «НП».

Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки ИПП (Института проблем предпринимательства):

– Летом гостил у друзей в Штатах. Они за свой дом платят налог $18 000 в год. Стоимость домов в округе стабилизировалась; хозяева обращаются к оценщикам, если налог кажется им завышенным. Оценщики, сопоставив цены окрестных домовладений, берутся оспорить или рекомендуют согласиться с бременем, коли оно справедливо. Когда стабилизируются эти параметры, тогда налог из года в год отражает взаимное согласие плательщика и казны.

Важнейшим (но не единственным!) признаком рыночной стоимости являются сложившиеся цены сделок на квартиры именно в этом доме. Разумеется, даже в одном доме жилье не равноценно. Например, «сталинка» на пр. Добролюбова, 2. Часть квартир «смотрит» на Неву, Эрмитаж, Петропавловку. (Лучший вид в Северной Венеции! Не зря, объединив две двухкомнатные квартиры, здесь в свое время поселился первый секретарь обкома КПСС тов. Романов.) А часть — на трамвайные пути или обшарпанный фасад дома напротив.

И во всем этом толковый оценщик призван разобраться и раздать всем сестрам по серьгам…

Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 3(842)